¿Tienes inconvenientes, con el avalúo catastral desmedido de tu inmueble, efectuado por parte del Municipio de Loja?

En un artículo anterior, realizamos un análisis sobre los graves inconvenientes de diversa índole jurídica, a los que se encontraban expuestas las personas propietarias de inmuebles, que han sido sobrevalorados desmedidamente en el año 2016, por el Municipio.

Para encontrar la solución jurídica a este tema en concreto, la persona que se siente eventualmente perjudicada, puede optar por la vía administrativa, por la judicial contencioso – administrativa o por la vía constitucional, en caso violación de los derechos; según las particularidades de cada caso en concreto.

En la actualidad, a través de nuestro patrocinio profesional, ya se ha logrado obtener el nuevo avalúo, en un caso en particular de “re-avalúo catastral desmedido” efectuado por el Municipio de Loja; es decir, a través de la vía administrativa, la Municipalidad ha corregido el error.

Es así que, si tu inmueble se encuentra con un avalúo catastral desproporcionado, puedes optar por esta alternativa, en caso de ser procedente para tu caso en concreto.

Ab. Andrés Guerrero Apolo.

SOCIO- ABOGADO SOLVE

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¿Qué opciones legales tengo para evitar una quiebra?

Es recurrente en estos tiempos, la pregunta respecto de la figura legal a la que puede acceder cualquier compañía regulada por la Superintendencia de Compañías y Seguros del Ecuador, a efectos de evitar su quiebra.

Uno de los principales consejos (para compañías) sería el siguiente:

  1. Acójase a un concordato con sus acreedores: Esta figura está prevista en la ley. Usted puede protegerse bajo la normativa ecuatoriana y firmar un concordato con sus acreedores. Esta es una figura legal que en varias provincias del Ecuador es subutilizada –y hasta muy poco conocida-, que trae grandes beneficios. El acuerdo en mención, le podría representar a Usted los siguientes beneficios:
  • Conservar la empresa;
  • Tiende a facilitar la extinción de las obligaciones de la compañía;
  • Regula las relaciones entre deudor y acreedor;
  • Permite la reestructuración de pasivos;
  • Se puede transformar créditos de corto plazo, en créditos de mediano y largo plazo;
  • Se suspende toda clase de procesos judiciales de carácter patrimonial;
  • Se suspende toda medida cautelar dictada contra el deudor;
  • El acuerdo o concordato entre el deudor y acreedor puede tener un plazo máximo de hasta siete años;
  • Guardar la tranquilidad, trabajando eficientemente, sin temor de sus pasivos.

Usted deberá cumplir ciertos requisitos, para proponer y obtener los beneficios de esta figura legal. Las compañías que se encuentren en estado de “cesación de pagos”, deben celebrar un concordato con sus acreedores a efectos de salvar su compañía. Si no lo hacen, se procede conforme a ley; es decir, dándose la posible disolución y liquidación de la sociedad.

También hay la posibilidad legal de que las personas naturales -comerciantes o no- se acojan a un concurso preventivo, a efectos de lograr acuerdos con sus acreedores, suspender procesos de ejecución; y obtener la posibilidad de refinanciar sus obligaciones.

Si Usted tiene dudas o interés respecto de estas figuras legales, debe asesorarse con el especialista legal de su confianza.

Jorge Jaramillo Garcia

Socio – Director de Solve

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Conceptos para relacionar impuestos diferidos

Es necesario recordar algunos conceptos para relacionar a los impuestos diferidos:

NIC/NIIF: Son normas internacionales de contabilidad, las cuales  ajustan los valores en libros a la realidad económica en los estados financieros de una empresa.

Normas tributarias: Son reglas que hay que seguir para dar cumplimiento a la determinación del Impuesto Corriente generado por actividades económicas.

La Superintendencia de Compañías, lleva consigo un proceso de adopción de NIIF´s desde año 2010, en diferentes aspectos y categorizaciones, nos encontramos en el año 2016 y ahora varios términos ya no son desconocidos.

La administración tributaria regula un término nuevo conocido como Impuesto Diferido, que a su vez puede ser considerado un activo o un pasivo dentro de nuestros estados financieros; para ello ha implementado cambios en el formulario 101 de tal manera que en la conciliación tributaria se pueda registrar correctamente las diferencias temporarias.

Diferencia temporaria, considerada  un pasivo por impuestos diferido son activos registrados actualmente que generarán ingresos gravados en el futuro pero no gastos deducibles de impuesto o ingresos contables registrados actualmente (devengados) que serán gravados en el futuro cuando cumplan la definición tributaria de renta.

Diferencia temporaria, considerada un activo por impuestos diferidos son gastos contables registrados actualmente producto de estimaciones, que serán deducibles de impuestos en el futuro cuando los hechos sean consumados o cuando se genere una renta gravada relacionada.

Anteriormente la Circular NAC-DGECCGC12-00009 (R.O. 718 06/06/2012) regulaba los impuestos diferidos. En la actualidad y con aplicación desde el primero de Enero de 2015 la circular del SRI No. NAC-DGECCGC15-00000012 dirigida a las sociedades; relacionada a la deducibilidad de los costos o gastos y al reconocimiento tributario de impuestos diferidos.

Es así que la administración fiscal permite reconocer los siguientes conceptos por impuestos diferidos:

  • Valor Neto Realizable de Inventarios
  • Pérdidas esperadas en Contratos de Construcción
  • Depreciación del Costo por Desmantelamiento
  • Deterioro de Propiedades, Planta y Equipo
  • Provisiones no tratadas por la normativa tributaria en otros artículos.
  • Medición de Activos no Corrientes Mantenidos para la Venta.
  • Medición de Activos Biológicos
  • Amortización de Pérdidas Tributarias
  • Créditos Tributarios no Utilizados

Deberán conservar los respectivos soportes y el sujeto pasivo utilizará la tarifa del impuesto a la renta pertinente conforme la normativa tributaria y de acuerdo a lo establecido en la técnica contable.

La correcta aplicación de NIIF´s, permite que tanto los activos y pasivos por impuestos diferidos puedan ser recuperados o pagados posteriormente a través de la conciliación tributaria, siempre que sean  reconocidos contablemente en el Estado de Situación Financiera, en los valores correctos, ejercicios fiscales pertinentes, en apego a la ley tributaria y las normas contables.

Karina Peña – Solve

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Nuevas consideraciones tributarias para contribuyentes que operan con contratos de construcción.

La resolución No. NAC-DGERCGC16-00000138; publicada el 4 de abril de 2016; establece las normas para determinar los ingresos gravables, costos y gastos deducibles imputables a contratos de construcción. Entre los aspectos más importantes tenemos:a

a) Los contratos de construcción presentaban las siguientes etapas (previo a la resolución): 1) emisión de planillas de avance de obra por parte del contratista; 2) fiscalización y aprobación de planillas por parte del contratante; y 3) emisión de factura del contratista, y pago de las facturas.

b) En la actualidad con la presente resolución, se regula los ingresos en base a los avances de la obra, es decir:

  • Los ingresos serán reconocidos y registrados como resultados del período; dicho reconocimiento dependerá del porcentaje de realización del contrato y del método contable utilizado para determinarlos.
  • En el caso de contribuyentes que mantengan contratos de construcción, cuyas condiciones contractuales establezcan procesos de fiscalización sobre planillas de avance de obra, los ingresos se considerarán como gravados para fines tributarios en el ejercicio fiscal en el cual dichas planillas hubieren sido certificadas o aprobadas por parte de sus contratantes, independientemente de la fecha de emisión de la factura o pago de las mismas. La(s) factura(s) de venta deberá(n) ser entregadas(s) por los contratistas en un plazo máximo de cinco días a partir de la fecha de aprobación definitiva de la(s) planilla(s).

En el caso de que los contratos de construcción se lleven a cabo entre partes relacionadas, la Administración Tributaria realizará las acciones correspondientes con el fi n de verificar la fecha de ocurrencia de la emisión y aprobación de las planillas de avance de obra.

    • En el caso de que los contratos de construcción no establezcan procesos de fiscalización, los ingresos deberán ser declarados y tributados en el ejercicio fiscal, correspondiente a la fecha de emisión de las planillas de avance de obra.

c) Respecto a los costos y gastos, deberá respetarse lo ya establecido en las normas tributarias vigentes.

d) Los contribuyentes que sus contratos de construcción se realicen en dos períodos fiscales deben tener presente lo siguiente:

  • Ejercicio fiscal 1: para efectos de ingresos por impuesto a la renta, la totalidad de los valores por planillas aprobadas y no aprobadas, así como el cálculo de impuestos a pagar de acuerdo a los procesos normales.
  • Ejercicio fiscal 1: La utilidad a trabajadores se registrará en base a la utilidad contable, considerando los ingresos totales por los contratos vigentes.
  • Ejercicio fiscal 1: En la parte de conciliación tributaria debe registrar las diferencias temporarias correspondientes a valores por planillas no aprobadas.
  • Ejercicio fiscal 2: Las utilidades pagadas a trabajadores en el ejercicio fiscal 1, representa un gastos deducible en el ejercicio fiscal 2.
    • Ejercicio fiscal 2: Las retenciones en la fuente de los ingresos del ejercicio fiscal 1, si fueren materializados en el ejercicio fiscal 2; se imputan al pago del impuesto del ejercicio fiscal

e) Los métodos contables en la aplicación de contratos de construcción se regirán:

  • Para sociedades hasta el año 2015, bajo la NIC 10 y a partir del año 2016 las normas NIC 11 y  NIC 12.
  • Para las personas naturales obligadas a llevar contabilidad a partir del año 2016. según lo establecido en los párrafos 23.17 al 23.27 de la Sección 23 Ingresos de Actividades Ordinarias – Contratos de construcción de la NIIF para las PYMES.

Karina Peña

Solve

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El impacto político mundial de los Panamá Papers

El maremoto político de los “Panamá Papers” no para.

El escándalo se extiende de Argentina a Ucrania, de Islandia a China y de Arabia Saudita a Reino Unido.Como en una novela de suspenso las revelaciones recién comienzan y las consecuencias ya se hacen sentir.

El primer ministro de Islandia, Sigmundur David Gunnlaugsson, presentó su renuncia este martes luego de las manifestaciones de los últimos días en la capital de la que es una sociedad muy politizada desde el estallido financiero de 2008.Según el director regional para América Latina de la Unidad de Inteligencia del semanario The Economist, Benat Bilbao, el impacto político global de este escándalo dependerá de la investigación y la solidez institucional de los países.
“Va a variar. Es posible que no haya muchas renuncias, pero socavará los partidos políticos tradicionales y su impacto puede ser no solo directo sino también indirecto, influyendo, por ejemplo, en el referendo en Reino Unido en junio sobre si sigue o no en la Unión Europea”, indicó a BBC Mundo.

Opacidad política y financiera

En China los documentos salpican a un cuñado del presidente Xi Jinping y a la hija del ex primer ministro Li Peng. Desde que asumió la presidencia en 2013, el mandatario lanzó una fuerte campaña contra la corrupción, pero la primera reacción oficial a las revelaciones ha sido negar “acusaciones sin fundamento” y borrar toda mención del tema de las redes sociales. En Rusia, el chelista Sergei Roldugin, amigo del presidente Vladimir Putin, que había declarado hace dos años que era un humilde músico que tenía “un departamento, un coche y una dacha (casa de campo)”, añadió con los papeles de Panamá cuatro compañías offshore (extraterritoriales) por las que, siempre según la filtración, circulan millones de rublos de la clase dirigente rusa.

El gobierno indicó que nada de eso toca al presidente Vladimir Putin y que se trata de una conspiración internacional. Por su parte el presidente de Ucrania, Petro Poroshenko, negó haber cometido un delito con la creación de una compañía en un paraíso fiscal por intermedio de la firma panameña Mossack Fonseca, pero la oposición ha pedido abrir un juicio político para su destitución. En la picota están también el rey de Arabia Saudita, Salman bin Abdulaziz al Saud, y el presidente de Emiratos Arabes Unidos, Jalifa bin Zayed al Nahayan, por sus cuentas en las Islas Vírgenes Británicas. En el caso del presidente, se trataba de unas 30 compañías que manejaban US$1.700 millones de activos inmobiliarios en Reino Unido, mientras que el rey tenía una inclinación similar por este paraíso fiscal y las propiedades londinenses, pero por un monto mucho más modesto: unos US$55 millones.

“No pasará mucho en Arabia Saudita o Rusia, y habrá que ver con Ucrania donde la presunta involucración del presidente Poroshenko podría minar su capacidad de acción en un momento de transición política y económica”, señala Bilbao.”

En China, el panorama es más complejo. Las redes sociales representan hoy una voz de la opinión pública y la campaña contra la corrupción es muy importante para el gobierno de Xi Jinping en términos de legitimidad. De modo que es muy probable que haya un impacto político”.

¿Transparencia del mundo desarrollado?

La renuncia del primer ministro de Islandia significa un reto tanto para estos países como para los del mundo desarrollado.En países con una sólida dinámica institucional y altos códigos éticos se trata no solo del “ser” sino también del “parecer”. Por más que el ahora ex primer ministro Gunnlaugsson negara que la compañía en las Islas Vírgenes Británicas que vendió a su esposa por un dólar, fuera “ilegal” o hubiera incurrido en algún delito, la percepción pública forzó su dimisión. Entre otras cosas porque la compañía poseía bonos en los bancos islandeses afectados por el estallido financiero de 2008 y Gunnlaugsson había estado a cargo de negociaciones que bien pudieron afectar el valor de esos títulos. En Reino Unido, Ian Cameron, difunto padre del primer ministro David Cameron, tenía un fondo offshore que no pagó impuestos gracias a las labores de un pequeño ejército de residentes en las Bahamas, que incluía, según los Panamá Papers, un obispo.

Ante las revelaciones, el líder de la oposición, el laborista Jeremy Corbyn exigió una investigación independiente en los vínculos de David Cameron y su familia con los paraísos fiscales. “No tengo acciones, no tengo fideicomisos offshore, no tengo fondos en el extranjero. Creo que esta es una muy clara descripción de la situación”, dijo Cameron. España es otro país que quedó atrapado en la maraña. El Ministerio de Hacienda indicó que está estudiando los documentos que contienen información sobre Pilar de Borbón (hermana del rey Juan Carlos), Pedro Almodóvar, el astro argentino Lionel Messi y unos doce miembros de la poderosa familia Domecq.

Las revelaciones se dan en medio del estancamiento político, ya que tras las elecciones del pasado diciembre los partidos no se han puesto de acuerdo para formar nuevo gobierno.”

Esto podría favorecer el fortalecimiento de los nuevos partidos que han nacido o se han consolidado con una fuerte agenda anticorrupción como Podemos o Ciudadanos”, señaló a BBC Mundo Bilbao. En Francia, el diario Le Monde informó que colaboradores cercanos de la líder del partido de derecha Frente Nacional, Marie Le Pen, también aparecen en los papeles de Panamá. Al mismo tiempo, el gobierno de París anunció que incluirá a la nación centroamericana en la lista de países que no colaboran en la lucha contra la evasión de impuestos.

América Latina

Los Panamá Papers son un desafío para las democracias de la región que tienen que mostrar una solidez institucional que muchas veces ha brillado por su ausencia. El caso más fuerte es, sin lugar a dudas, el del presidente argentino, Mauricio Macri.
Este martes, el jefe de gabinete Marcos Peña dio una conferencia de prensa en la que negó que hubiera nada ilegal en la sociedad offshore que aparece en los documentos filtrados.

Según los papeles, el presidente integró el directorio de Fleg Trading Ltd, sociedad registrada en las islas Bahamas, en el Caribe, desde 1998 hasta fines de 2008, año en que Macri ejercía como jefe de Gobierno de la ciudad de Buenos Aires. Pero este lunes se reveló que había una segunda compañía offshore de Macri, Kagemusha S.A., formada en 1981, que aún sigue operando, y tiene a Macri como director.

Desde la oposición, el bloque kirchnerista y el Frente Renovador exigieron explicaciones y solicitaron la renuncia de la macrista Laura Alonso, titular de la Oficina Anticorrupción, quien se mostró satisfecha con las explicaciones presidenciales. En medio de fuertes aumentos tarifarios para la electricidad, gas, agua y transporte, y un aumento de la desocupación y la pobreza que, según el Observatorio de Deuda Social de la Universidad Católica Argentina añadió 1,4 millones de personas a la pobreza, las denuncias complican el plan de ajuste de Macri. “Es un momento crucial para un gobierno que prometió limpiar la corrupción. Pero además se da en medio de un plan de ajuste para el que necesita credibilidad política. Estas denuncias se la quitan”, indicó Bernat.

¿Mucho ruido y pocas nueces?

En el centro del escándalo está la mecánica de los paraísos fiscales que florecieron a partir de la desregulación financiera internacional de los años 80. El secretario General de la OCDE, Angel Gurria, señaló este lunes que las revelaciones “iluminan una cultura de secretismo de Panamá”.

La OCDE, que agrupa a 34 de las principales potencias económicas, ha bregado por poner límites a los paraísos fiscales aunque, según sus críticos, no ha hecho mucho más que poner una pantalla protectora. Aún así, desde Panamá, Felipe Chapman socio director de Indesa, una empresa financiera, se mostró preocupado por la repercusión que puede tener para el país. “Pagan justos por pecadores. Nuestra economía está creciendo y está diversificada, así que el sector más involucrado, es mínimo en relación a nuestro PIB. Sin embargo, este escándalo puede dañar la inversión extranjera directa y hasta el sector bancario”, indicó a BBC Mundo.

Entre los grupos que vienen luchando para una mayor transparencia financiera y fiscal en el mundo hay escepticismo. “Desde que la canciller alemana, Angela Merkel, el entonces presidente de Francia, Nicolas Sarkozy, y el extitular del FMI, Dominique Strauss Kahn, prometieran ‘volar con dinamita’ a estas ‘jurisdicciones del secreto’ hacia el comienzo de la última crisis global, nada sustancial se ha hecho, ni siquiera una estrategia de largo plazo”, señala a BBC Mundo Jorge Gaggero, miembro del capítulo latinoamericano de Tax Justice. “La explicación parece simple: la ‘hermandad anglo-sajona’ controla la mayor parte del flujo de capitales opacos desde sus núcleos financieros de Nueva York y Londres, cabezas de la extensa red de ‘paraísos’ que los abastecen”, opina Gaggero.

“Ningún político, ni juez ni empresario relevante de EE.UU. aparece involucrado en los ‘papers’. Salvo el ‘papá’ de Cameron, los británicos también se salvan”.

Desde Solve opinamos que en el ámbito político, tener o no tener una cuenta bancaria en el extranjero (así sea en Panamá), no es bueno ni malo por sí solo. Lo importante es develar si se trata de esconder dineros obtenidos mediante prácticas de corrupción, desfalcos, coimas; o cualquier práctica que perjudique el erario nacional. Sin duda que este tipo de escándalos, sirve para transparentar el accionar de los políticos. Para esto, es fundamental conocer a fondo el origen de los fondos.

Fuente: http://www.bbc.com/mundo/noticias/2016/04/160405_panama_papers_impacto_mundo_all

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La autonomía de la voluntad de las partes, en el establecimiento del precio real en la compraventa de un inmueble

A propósito de los exorbitantes avalúos catastrales de los predios, que el GAD Municipal de Loja ha establecido en el año 2016 (hecho público y notorio que en algunos casos supera en tres veces el avalúo anterior), surgen varias interrogantes, entre éstas, el precio que las partes contratantes deben o pueden establecer al momento de celebrar una compraventa de un inmueble ubicado en el sector urbano del cantón Loja.

Demos por hecho que el Municipio de Loja, para el establecimiento de los nuevos avalúos catastrales de los bienes inmuebles, siguió el debido proceso para tal fin; pero que sin embargo existiría error esencial en el establecimiento del nuevo avalúo (sobre valoración). En este escenario, surge una enorme preocupación, ya que el avalúo de bien, es la base para el pago de los tributos, entre ellos el impuesto a la utilidad al momento de la venta del mismo.

Para entender de mejor manera la problemática, partamos de la siguiente premisa: Las partes en la de transferencia de dominio de un inmueble a título oneroso, están obligadas a incorporar como precio, el real del negocio que han establecido de común acuerdo (el que realmente se va a pagar), según su autonomía de la voluntad. Ahora establezcamos un ejemplo: Supongamos que un bien inmueble se encuentra valorado en el año 2016, según el GAD Municipal, en US$ 200.000.oo; y resulta que precio real en el comercio es de US$ 100.000.oo, o supongamos que simplemente las partes de forma real deciden que el precio del negocio será de US$ 100.000.oo. En este caso hipotético, que inminentemente se presentará en la realidad, en muchos casos, en la ciudadanía lojana, el Municipio no puede obligar a las partes a que establezcan como precio, un valor ajeno al real pactado y pagado por los contratantes según su autonomía de la voluntad, al momento de la negociación. Caso contrario, esto podría generar graves consecuencias de índole penal, civil y tributario. En otras palabras, no se podría obligar a las partes a que asome en el contrato, la generación de una utilidad ficticia, ajena a la realidad del negocio.

Sin perjuicio de las acciones administrativas y judiciales que los ciudadanos podrían entablar ante este evento hipotético, considero que el GAD Municipal de Loja, debería revisar los avalúos de los inmuebles, con la finalidad de evitar incomodidad en la ciudadanía y problemas de índole legal.

Ab. Andrés Guerrero

Socio de Solve

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¿Sabes cuáles son los riesgos que corres al comprar derechos y acciones de un bien inmueble?

Cuando una persona que posee un bien inmueble fallece, sus herederos pasan a ser propietarios de derechos y acciones de ese bien, esto hasta que se proceda con la partición judicial o extrajudicial respectiva.

Es muy común que los herederos procedan a vender el inmueble que heredaron si haber realizado la partición mencionada, por lo que la venta que realizan, son solamente derechos y acciones sobre dicho bien.

Los riesgos que corre el comprador de derechos y acciones de un bien inmueble, principalmente son que en lo posterior aparezca otro heredero manifestando que también tiene derecho sobre de dicho bien, llegando a demandar al comprador para que se le reconozca la parte en la que se ha visto afectado. De igual forma al momento en que se pretenda hipotecar el supuesto bien que fue adquirido, la mayoría de las entidades del sistema financiero se negaran a hacerlo, por no considerarlo un título de propiedad seguro; sin contar con el hecho de que algunos registradores de la propiedad suelen negarse a realizar el registro de las mencionadas hipotecas.

Las compras de derechos y acciones son contratos legales, que solamente recomiendo hacer cuando se tiene la total certeza de que no hay más herederos aparte de quienes están realizando la venta. Hay que ser conscientes de que si realizas la compra en esta modalidad, serás tú quien asuma la responsabilidad de realizar la partición respectiva de dicho inmueble, para lo cual previamente deberás realizar el inventario judicial de los bienes del fallecido propietario, lo que podría acarrearte trámites largos y engorrosos.

Recuerda siempre asesorarte con un profesional, el monto que inviertas en este puede llegar a ser irrisorio con el que gastes en el futuro tratando de solucionar un problema que pudiste prever.

Ab. Paúl Flandoli

Socio de Solve

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9 consejos para emprender un negocio

Ser emprendedor no es nada sencillo lleva consigo dos palabras: innovación y riesgo, la segunda con mayor relevancia, existen emprendedores que antes de  llegar a tener éxito han experimentado fracasos en sus primeras ideas de negocios.

El fracaso no existe para un emprendedor, al contrario el no desarrollar correctamente una idea se convierte en fortaleza para mejorar aquello que no estuvo bien la primera vez.

A continuación te dejamos algunos pequeños consejos para cuando tengas una idea de negocio y te encuentres recientemente ingresando en el mundo comercial:

1. Delimitar claramente la actividad a la que te vas a dedicar, si inicias un nuevo proyecto lo correcto es que te centres de lleno en progresar tu idea.

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¿Tienes una deuda a tu favor pendiente de cobro?

Aquí te damos 4 tips que te servirán de ayuda:

1. Antes de todo, siempre es importante que la acreencia o deuda se encuentre documentada; ya que ésta será la base para que una Autoridad Judicial pueda ordenar el pago.

2. Tu abogado de confianza te aconsejará, de acuerdo a las particularidades de tu caso en concreto, si será procedente empezar con una mediación o plantear directamente una acción judicial.

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