SALA PENAL DE LOJA, ORDENA INDEMNIZAR A CLIENTES DE SOLVE POR $872.208,00

La Sala Penal de Loja, ha ordenado indemnizar a los miembros de la familia C. L., clientes del estudio jurídico “SOLVE”, por un monto de ochocientos setenta y dos mil doscientos ocho dólares ($ 872.208,00), tras condenar al señor F.C., como culpable del cometimiento del delito de perjurio.
A nuestro estudio jurídico arribaron miembros de la familia C.L, para exponernos que hace aproximadamente siete años atrás fueron arrebatados de un terreno de gran dimensión en la ciudad de Loja, el mismo que les pertenecía en su calidad de herederos de los difuntos propietarios, esto por parte del señor F.C., tras haberles ganado un juicio de prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, en el cual fueron citados por la prensa, luego de que el mencionado señor F.C. declarara bajo juramento que le fue imposible determinar el domicilio de nuestros representados.
Los abogados de nuestro estudio, en representación de la familia C. L. iniciaron un proceso penal en contra de F. C., dentro del cual exitosamente pudieron demostrar que previo a que el señor F.C declare que le fue imposible determinar sus domicilios, este si conocía los domicilios de algunos de los miembros de la familia C. L., así como también que dichas direcciones eran de fácil determinación; de igual forma lograron demostrar el monto del perjuicio ocasionado a nuestros clientes, por lo que tanto el Tribunal Penal de Loja, como la Sala Penal, encontraron culpable al señor F.C. por el cometimiento del delito de perjurio, esto es declarar, ante la autoridad competente, faltando a la verdad bajo juramento; ordenándosele el pago de los daños y perjuicios ocasionados.
En su parte primordial la sentencia del Tribunal Penal, confirmada por la Sala Penal de Loja y la Corte Nacional de Justicia del Ecuador, expone lo siguiente:

“Premisas doctrinarias que son necesarias analizarlas en el presente caso; así, cuando el declarante conozca la verdad y deliberadamente la altere ante Juez, distorsionando lo que sabe; para el Tribunal está claro, que el acusado ha vivido 45 años en el sector “…………….l”, pero resulta por demás sospechoso que durante esos años de convivencia, solo haya conocido a sus vecinos la familia ……………… y ……………., y que tuvo que reunirlos a todos ellos para conocer quiénes eran los herederos de dichos terrenos; hecho éste que no guarda coherencia con lo señalado por las señoras ………………………….., quienes señalaron que tanto el acusado como su madre, eran las personas que les pagaban el arriendo del terreno, resultando por demás extraño que no las conozca.- Un tema fundamental, que tiene que analizar el Tribunal, es el efecto jurídico que logró F. C. con el supuesto desconocimiento del domicilio de los herederos C-L, que era, conseguir la prescripción del terreno, esto no lo hubiera conseguido en virtud, que luego de dos demandas propuestas por parte de la madre del acusado, en las cuales sí se indicó los domicilios de los señores C. L., resultaba por demás inoficiosa hacerlos citar en sus domicilio, ya que éstos se hubieran excepcionado indicando, que no tenía derecho a la prescripción ya que eran arrendatario y que la madre del hoy acusado, había ya presentado una demanda similares términos y que había perdido; ante estos hechos, para efectos de conseguir sus pretensiones y lograr adjudicarse los terrenos, el acusado actuando sobre seguro en el proceso civil, hizo que los citen por la prensa a los herederos, dejándolos en una total indefensión y poder conseguir su objetivo.-………………….. Otro hecho está relacionado a que no le era difícil al acusado una vez que ya conoció la identidad de los herederos, acudir a las guías telefónicas de los años 2005 y 2006, y determinar el domicilio de los herederos en especial el de …………….”

Adicional a la indemnización de daños y perjuicios el señor F.C. ha sido condenado a pagar una pena privativa de libertad de un año.

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Nuevas consideraciones tributarias para contribuyentes que operan con contratos de construcción.

La resolución No. NAC-DGERCGC16-00000138; publicada el 4 de abril de 2016; establece las normas para determinar los ingresos gravables, costos y gastos deducibles imputables a contratos de construcción. Entre los aspectos más importantes tenemos:a

a) Los contratos de construcción presentaban las siguientes etapas (previo a la resolución): 1) emisión de planillas de avance de obra por parte del contratista; 2) fiscalización y aprobación de planillas por parte del contratante; y 3) emisión de factura del contratista, y pago de las facturas.

b) En la actualidad con la presente resolución, se regula los ingresos en base a los avances de la obra, es decir:

  • Los ingresos serán reconocidos y registrados como resultados del período; dicho reconocimiento dependerá del porcentaje de realización del contrato y del método contable utilizado para determinarlos.
  • En el caso de contribuyentes que mantengan contratos de construcción, cuyas condiciones contractuales establezcan procesos de fiscalización sobre planillas de avance de obra, los ingresos se considerarán como gravados para fines tributarios en el ejercicio fiscal en el cual dichas planillas hubieren sido certificadas o aprobadas por parte de sus contratantes, independientemente de la fecha de emisión de la factura o pago de las mismas. La(s) factura(s) de venta deberá(n) ser entregadas(s) por los contratistas en un plazo máximo de cinco días a partir de la fecha de aprobación definitiva de la(s) planilla(s).

En el caso de que los contratos de construcción se lleven a cabo entre partes relacionadas, la Administración Tributaria realizará las acciones correspondientes con el fi n de verificar la fecha de ocurrencia de la emisión y aprobación de las planillas de avance de obra.

    • En el caso de que los contratos de construcción no establezcan procesos de fiscalización, los ingresos deberán ser declarados y tributados en el ejercicio fiscal, correspondiente a la fecha de emisión de las planillas de avance de obra.

c) Respecto a los costos y gastos, deberá respetarse lo ya establecido en las normas tributarias vigentes.

d) Los contribuyentes que sus contratos de construcción se realicen en dos períodos fiscales deben tener presente lo siguiente:

  • Ejercicio fiscal 1: para efectos de ingresos por impuesto a la renta, la totalidad de los valores por planillas aprobadas y no aprobadas, así como el cálculo de impuestos a pagar de acuerdo a los procesos normales.
  • Ejercicio fiscal 1: La utilidad a trabajadores se registrará en base a la utilidad contable, considerando los ingresos totales por los contratos vigentes.
  • Ejercicio fiscal 1: En la parte de conciliación tributaria debe registrar las diferencias temporarias correspondientes a valores por planillas no aprobadas.
  • Ejercicio fiscal 2: Las utilidades pagadas a trabajadores en el ejercicio fiscal 1, representa un gastos deducible en el ejercicio fiscal 2.
    • Ejercicio fiscal 2: Las retenciones en la fuente de los ingresos del ejercicio fiscal 1, si fueren materializados en el ejercicio fiscal 2; se imputan al pago del impuesto del ejercicio fiscal

e) Los métodos contables en la aplicación de contratos de construcción se regirán:

  • Para sociedades hasta el año 2015, bajo la NIC 10 y a partir del año 2016 las normas NIC 11 y  NIC 12.
  • Para las personas naturales obligadas a llevar contabilidad a partir del año 2016. según lo establecido en los párrafos 23.17 al 23.27 de la Sección 23 Ingresos de Actividades Ordinarias – Contratos de construcción de la NIIF para las PYMES.

Karina Peña

Solve

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La autonomía de la voluntad de las partes, en el establecimiento del precio real en la compraventa de un inmueble

A propósito de los exorbitantes avalúos catastrales de los predios, que el GAD Municipal de Loja ha establecido en el año 2016 (hecho público y notorio que en algunos casos supera en tres veces el avalúo anterior), surgen varias interrogantes, entre éstas, el precio que las partes contratantes deben o pueden establecer al momento de celebrar una compraventa de un inmueble ubicado en el sector urbano del cantón Loja.

Demos por hecho que el Municipio de Loja, para el establecimiento de los nuevos avalúos catastrales de los bienes inmuebles, siguió el debido proceso para tal fin; pero que sin embargo existiría error esencial en el establecimiento del nuevo avalúo (sobre valoración). En este escenario, surge una enorme preocupación, ya que el avalúo de bien, es la base para el pago de los tributos, entre ellos el impuesto a la utilidad al momento de la venta del mismo.

Para entender de mejor manera la problemática, partamos de la siguiente premisa: Las partes en la de transferencia de dominio de un inmueble a título oneroso, están obligadas a incorporar como precio, el real del negocio que han establecido de común acuerdo (el que realmente se va a pagar), según su autonomía de la voluntad. Ahora establezcamos un ejemplo: Supongamos que un bien inmueble se encuentra valorado en el año 2016, según el GAD Municipal, en US$ 200.000.oo; y resulta que precio real en el comercio es de US$ 100.000.oo, o supongamos que simplemente las partes de forma real deciden que el precio del negocio será de US$ 100.000.oo. En este caso hipotético, que inminentemente se presentará en la realidad, en muchos casos, en la ciudadanía lojana, el Municipio no puede obligar a las partes a que establezcan como precio, un valor ajeno al real pactado y pagado por los contratantes según su autonomía de la voluntad, al momento de la negociación. Caso contrario, esto podría generar graves consecuencias de índole penal, civil y tributario. En otras palabras, no se podría obligar a las partes a que asome en el contrato, la generación de una utilidad ficticia, ajena a la realidad del negocio.

Sin perjuicio de las acciones administrativas y judiciales que los ciudadanos podrían entablar ante este evento hipotético, considero que el GAD Municipal de Loja, debería revisar los avalúos de los inmuebles, con la finalidad de evitar incomodidad en la ciudadanía y problemas de índole legal.

Ab. Andrés Guerrero

Socio de Solve

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¿Sabes cuáles son los riesgos que corres al comprar derechos y acciones de un bien inmueble?

Cuando una persona que posee un bien inmueble fallece, sus herederos pasan a ser propietarios de derechos y acciones de ese bien, esto hasta que se proceda con la partición judicial o extrajudicial respectiva.

Es muy común que los herederos procedan a vender el inmueble que heredaron si haber realizado la partición mencionada, por lo que la venta que realizan, son solamente derechos y acciones sobre dicho bien.

Los riesgos que corre el comprador de derechos y acciones de un bien inmueble, principalmente son que en lo posterior aparezca otro heredero manifestando que también tiene derecho sobre de dicho bien, llegando a demandar al comprador para que se le reconozca la parte en la que se ha visto afectado. De igual forma al momento en que se pretenda hipotecar el supuesto bien que fue adquirido, la mayoría de las entidades del sistema financiero se negaran a hacerlo, por no considerarlo un título de propiedad seguro; sin contar con el hecho de que algunos registradores de la propiedad suelen negarse a realizar el registro de las mencionadas hipotecas.

Las compras de derechos y acciones son contratos legales, que solamente recomiendo hacer cuando se tiene la total certeza de que no hay más herederos aparte de quienes están realizando la venta. Hay que ser conscientes de que si realizas la compra en esta modalidad, serás tú quien asuma la responsabilidad de realizar la partición respectiva de dicho inmueble, para lo cual previamente deberás realizar el inventario judicial de los bienes del fallecido propietario, lo que podría acarrearte trámites largos y engorrosos.

Recuerda siempre asesorarte con un profesional, el monto que inviertas en este puede llegar a ser irrisorio con el que gastes en el futuro tratando de solucionar un problema que pudiste prever.

Ab. Paúl Flandoli

Socio de Solve

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8 tips que debes tener en cuenta al momento de comprar un bien inmueble

Cuando te encuentres negociando la adquisición de un bien raíz, debes tener en cuenta lo siguiente:

  1. Solicita el título de propiedad o escrituras públicas del  inmueble que estas por comprar, así como también un certificado actualizado de gravámenes del mismo, esto te permitirá saber si quien se encuentra haciendo de vendedor es el legítimo propietario del bien,  y si sobre este existe alguna prohibición de venta o gravamen de otra naturaleza.
  1. Asegúrate de que los linderos y dimensiones de la propiedad se encuentren debidamente establecidos en las escrituras públicas, esto te evitará que el trámite se detenga o que tengas que realizar trámites y gastos adicionales para regularizar dicha linderación.

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